預售屋付款5階段大解析！「這3項」不可貸款支付

好房網News記者林清坤／綜合報導

房屋以完工狀態以及屋齡，大致上可分為預售屋、新成屋和中古屋三種類型，而預售屋不同於成屋或中古屋的付款方式，通常會是自備款沒那麼充足的小資族優先選擇的一種類型。但仔細算一算，要繳的錢都一樣多，怎麼就會比較輕鬆呢？

臉書房產達人《賣厝阿明》將預售屋付款方式拆分成「五大階段」，向眾人說明，每個環節到底要付什麼錢？又是付給誰？流程順序如下，預售屋頭期款、預售屋工程款、預售屋額外費用、預售屋交屋款及交屋保留款、房屋貸款（給銀行）。

預售屋不同於成屋或中古屋的付款方式，通常會是自備款沒那麼充足的小資族優先選擇的一種類型。

1.預售屋頭期款（給建商）

簽約前『小定』確定有喜歡及有購買意願，在議價前通常會先付大約5～10萬元左右的小定金；議價完『補足』定金，確定完價格及建材等細節後，銷售中心會給你一張買屋確認單，會請你將定金補足至總價的5％；接著是正式簽約『簽約金』、『開工金』，正式簽約時與銷售中心逐一確認完合約內容後，就需要繳交大約總價5％～10％左右的簽約金及開工金。

上方提到的費用就算是所謂的「預售屋的頭期款」，總共的金額大約會落在房屋總價的10％～15％左右，而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

2.預售屋工程款（給建商）

支付預售屋第一階段的款項結束後，於此之際建案基地正如火如荼的開始蓋，這時候，就會開始預售屋第二階段的付款也就是所謂的「工程款」。通常工程款的金額大約會是房屋總價的「10％～15％」，常見繳款方式分為以下三種：

按工程期繳納

建商會將工程期間拆成部分，消費者需要依約定階段性付款。例如：地下室完工付3％、上樑付3％、公設完成3％，每階段收取部分工程款。

按月繳納

無論施工進度如何，消費者皆須按月繳納，等於就是建商會將整個工程期間所需要支付的費用，攤提在每個月中。

工程期零付款

部分建案會主打「工程期零付款」的方案，照字面意思就是工程開始之後，一直到交屋都不必付繳給建商，等到結構體完成領到使用執照到交屋這段期間再將費用一次繳清。

3.預售屋額外費用（給政府）

再到最後實體房屋點交驗收前，會進行「行政交屋」，點交確認與房屋相關的產權文件及物品等等。此時，就會要繳交「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費，這種類的費用是直接繳給政府並不是建商並「沒有包含在售價裡」也就是不算在原來與建商簽的合約內，所以同樣也是沒辦法貸款支付的喔！

4.預售屋交屋款及交屋保留款（銀行幫你給建商）

一般來說，交屋的流程應當是使用執照核發用印完稅後→對保辦房貸同時驗屋→撥款→修繕複驗→撥尾款才交屋，建議在銀行撥款前先驗屋，才有籌碼讓建商完善驗收缺失。不過以目前市場主流是「先對保、後驗收」、「過戶及放款」。對保雖然只是在審核你的貸款資格，但是！建商取得使用執照就可以過戶，也就代表可以通知銀行撥款。

而在跟銀行對保時，務必要求銀行業務撥款時，不得接受建商單方面要求即自行撥款，必須獲得同意才可以撥款。在交屋驗收這段時間，消費者真的要積極再積極，才能保障自己的權益。

5.房屋貸款（給銀行）

拿到房子搬進去後，就必須依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約，每月支付固定比例的本金及利息，直到款項還完為止。單單以貸款7成來看，預售屋簽約時只需要付房屋總價的15%當作頭期款，反觀買新成屋或中古屋就會要拿總價的30％當頭期款。

雖然這種將費用分攤的付款方式對小資族來說會比較輕鬆，但是要特別注意到，你的付款時間拉長，也就代表自己在繳交工程款時的現金流會受到影響，務必要確保自已的經濟狀況是能負擔的的喔！

針對預售屋，全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，購買預售屋除了房屋新穎、外相佳等誘因，還是出於購置一開始的時候，「訂簽開」的費用約佔總價的10％，後續再繳交工程款與頭期款等即可，讓民眾圓夢築巢的門檻降低，不至於像成屋一樣，得立即付出約3成的自備款。

不過，他也提醒，民眾得注意後續成屋的狀態是否符合預期，像是坪數縮水、裝潢家具不佳、施工品質堪慮等糾紛，也有建商中途跑路等窘況，因此建商的選擇都得仔細評估。